Frunză Iurie — doctor în drept, cercetător ştiinţific coordonator, Institutul de Cercetări Juridice și Politice al AȘM
Sosna Boris — doctor în drept, profesor-universitar interim., USEM, cercetător ştiinţific coordonator, Institutul de Cercetări Juridice și Politice al AȘM
Articolul propune o analiză a dreptului de superficie la etapa contemporană, plecând de la istoria succintă a acestuia și a reglementărilor legale. În special, se cercetează natura juridică a drepturilor reale asupra bunurilor altuia, a caracterelor superficiei şi construirea acestui drept.
Статья посвящена становлению и развитию института суперфиция в гражданском праве. В статье, в основном дается общая характеристика суперфиция по молдавскому законодательству, раскрываются особенности содержания исследуемых ограниченных вещных прав его правовая природа и основания возникновения этого права.
Article is devoted formation and development superfition in civil law. In article the general characteristic superfition is given, features of the maintenance of the investigated limited real rights reveal.
Problematica dreptului de superficie este puţin cercetată în Republica Moldova de aceea considerăm că sunt necesare investigaţii în acest domeniu. Or, instituţia superficiei aşa şi ar fi rămas din partea cercetătorilor fără o atenţie deosebită, dacă nu ar exista probleme de ordin teoretic, dar mai cu seamă cele legate de implementarea acestei instituţii în practică. Cea mai amplă cercetare despre identificarea dreptului de superficie în doctrina naţională o găsim în lucrările cercetătorilor S.Baieş şi N.Roşca. Profesorii V.Volcinschi şi E.Cojocari, deasemenea analizează complex această instituţie de drept [1]. Aici, menţionăm că S.Baieş şi N.Roşca şi-au consolidat cercetările lor, inclusiv şi pe baza lucrărilor profesorilor citaţi.
Însă, fără a pretinde la adevărul din ultimă instanţă, socotim că la acest compartiment studiile cercetătorilor enunțați nu acoperă întregul spectru de cunoștințe la instituția dată. Inițial, ținem să amintim că dreptul de superficie este cunoscut în dreptul roman ca fiind acel drept acordat unei persoane de a se folosi de o construcţie ridicată pe terenul altei persoane, pe veci sau pe un teren foarte lung, în schimbul unei sume de bani numită „salarium” şi acest drept se naşte, de regulă, pe cale convenţională, ca anexă la un contract de închiriere de lungă sau foarte lungă durată, cu privire la un teren de construcţie.
Potrivit doctrinei moldovenești actuale (a autorilor vizați supra), dreptul de superficie este situat între dezmembrămintele dreptului de proprietate şi este un alt drept real principal.
Totodată, mai amintim că soarta drepturilor reale în legislația moldovenească din ultimul secol a fost diferită. Astfel, potrivit Codului civil al RSS Ucrainene din 1922, aplicat pe teritoriul RSS Moldovenești din 1940 pînă în 1964, la categoria drepturi reale erau atribuite 1) dreptul de proprietate, 2) dreptul la construcție (право застройки) și 3) gajul. Ulterior, în legătură cu recunoașterea după cetățean a dreptului de proprietate asupra casei de locuit, dreptul la construcție a fost abrogat iar gajul tradițional era fost atribuit la categoria mijloace de garantare a executării obligaţiilor.
Codul civil al RSSM (red. 1964) conținea doar un singur drept real, și anume – dreptul de proprietate. Gajul, la nivel de lege a fost întărit ca mijloc de garantare a executării obligaţiilor. Renașterea în Republica Moldova a drepturilor reale s-a început odată cu adoptarea Legii cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991, actualmente abrogată, iar în deplina sa măsură – odată cu adoptarea actualului Cod civil al Republicii Moldova nr.1107-XV din 6 iunie 2002 (în vigoare din 12.06.2003) [2, p.137-138].
Potrivit Cărții a doua ”Drepturile reale”, Codul civil actual reglementează nu doar dreptul de proprietate (ca cel mai important și complet drept real), dar și alte drepturi reale (limitate, asupra bunului străin – n.n.) precum: 1) uzufructul, 2) dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, 3) servitutea, 4) superficia și 5) gajul.
E știut că dreptul de proprietate este principalul şi cel mai complet drept real asupra unui lucru, deoarece conferă titularului său toate cele trei atribute: posesiunea, folosinţa şi dispoziţia. El are un caracter absolut, în sensul că se manifestă în raporturile proprietarului cu terții și are un caracter exclusiv, în sensul că numai proprietarul le poate exercita în deplinatatea lor. Rezultă, deci, că dreptul de proprietate, dintre drepturile reale principale, este dreptul cel mai important, deoarece conferă titularului toate cele trei atribute, celelalte drepturi reale principale neconferind titularului lor decât doar unele dintre ele. Această ultimă ipoteză se întalnește în situația în care atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de titulari diferiți, astfel că se ajunge la dezmembrarea dreptului de proprietate, în sensul că atributul dispoziției revine întotdeauna proprietarului, iar celelalte două atribute, respectiv posesia și folosința, sunt exercitate de alte persoane în condițiile stabilite de lege [3, p. 867].
Dezmembramintele dreptului de proprietate definite în Codul civil RM (cartea a doua, Titlul IV) ca ,,alte drepturi reale” se prezintă ca niște derivate asupra bunurilor altora, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului de proprietate. Or, după cum am menționat, posibilitățile acordate de aceste ,,alte drepturi reale” după conținutul lor sunt mereu limitate, deoarece sunt mai înguste decât cele derivate direct din dreptul de proprietate (titularul acestor ,,alte drepturi reale” nu poate să dispună ( să aibă dreptul de dispoziție)) de bunul imobil fără acordul proprietarului [2,p.139]. Aici, ținem să precizăm că potrivit legislației civile a Republicii Moldova (de altfel, ca și a Ukrainei, Rusiei, Germaniei) obiect al ,,altor drepturi reale”, în afară de Gaj, este doar bunul imobil.
Ca urmare, dezmembrămintele dreptului de proprietate pot fi definite ca drepturi reale principale derivate asupra bunului altuia care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană sau prin exercitarea concretă a acestor elemente de către proprietarul bunului și o altă persoană.
Astfel înțelese, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate ca numar prin lege [4]. Caracterul și conținutul lor juridic este determinat direct prin lege, dar nu și prin contract. Or, rareori apariția lor are loc și în afara voinței proprietarului. Această ipoteză se referă doar asupra apariției dreptului de servitute.
Revenind la dreptul de superficie, repetăm că acesta e situat între dezmembrămintele dreptului de proprietate şi este un alt drept real principal. De menţionat, că în acest şir, spre deosebire de dreptul italian (unde instituţia superficiei a fost introdusă prin Codul civil din 1942 — art. 952 şi urm.) sau Codul civil din Quebec ( art. 1110 CCQ), de unde au fost preluate mai multe reguli privitoare la dreptul de superficie, acest drept la fel este situat între dezmembrămintele dreptului de proprietate, fiind reglementat primul. De menţionat că Codul civil din Quebec nu reglementează superficia în cadrul dezmembrămintelor dreptului de proprietate, ci ca o modalitate a dreptului de proprietate — proprietatea superficiară. Unde, proprietatea superficiară rezultă din divizarea obiectului dreptului de proprietate asupra unui imobil, prin cesiunea dreptului de accesiune sau din renunţarea la beneficiul accesiunii. Spre deosebire, în Republica Moldova dreptul de superficie este reglementat penultimul, şi anume de art.443-453 din Codul civil.
Potrivit doctrinei juridice canadiene, dreptul de superficie este considerat o modalitate a dreptului de proprietate, și anume, proprietatea superficiară: „dreptul de superficie nu este un simplu dezmembrământ al dreptului de proprietate, ci un veritabil drept de proprietate imobiliară. Cel care are dreptul de superficie este un proprietar exclusiv” [5, p.1370].
Codul civil al Republicii Moldova prin art. 443 alin. (1) definește că “superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente”.
Spre deosebire, potrivit art. 693 alin. (1) din Codul civil al României, dreptul de superficie este „dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeste un drept de folosinţă”. Iar Codul civil al Ucrainei, prin art. 413 alin.(1) stabilește că ”proprietarul terenului de pământ este în drept să-l transmită în folosință unui terț în vederea edificării unei construcţii de ordin industrial, casnic, social-cultural, locativ ș.a. (superficie). Acest drept apare în baza unui contract sau al testamentului”.
Analizînd aceste trei norme de drept observăm că noţiunile date practic sunt identice. Diferenţa este doar în formularea lor redacțională. Mai mult sau mai puţin, aceste noţiuni legislative sunt formulate într-o manieră ce reflectă definiţiile conturate anterior în doctrină: “este acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafaţă de teren ce aparţine unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosinţă”. [6,p.292] „Dreptul de superficie, în forma sa deplină, este dreptul real principal imobiliar care reuneşte, în conţinutul său juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii, precum şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând altei persoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneşte folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului sau a unei părţi din acesta” [7, p.238]. Dreptul de superficie este acel drept real principal dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altei persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă [8,p.586].
Ca şi în dreptul roman, în dreptul Republicii Moldova este instituită prezumţia că tot ce este făcut pe suprafaţa şi subfaţa terenului este făcut de proprietarul terenului, din contul lui şi că îi aparţine până la proba contrarie. Această constatare îşi are temeiul în dispoziţiile generale ale art. 317 Cod civil şi în cele ce privesc accesiunea imobiliară artificială, reglementată la art. 329. Art. 317 prevede că tot ceea ce se uneşte la bun ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine proprietarului, dacă legea nu prevede altfel. Art. 329, referindu-se la bunurile imobile, dispune, la alin. (1), că lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului şi construcţiile sunt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului şi aparţin acestuia.
Astfel, existenţa dreptului de superficie ca instituţie a dreptului civil răstoarnă prezumţia de proprietate instituită de art. 317, 329 Cod civil RM, potrivit cărora orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa, şi este a lui, până la proba contrară. Mai simplu, prezumţia că orice construcţie aparţine proprietarului terenului poate fi răsturnată doar prin dovedirea dreptului de superficie
Ţinem să mai menţionăm că necîtînd la coincidenţa în fond a noţiunilor dreptului de superficie din sistemul de drept al Ucrainei, Republicii Moldova şi al României, totuşi în materie de obiect aceste instituţii diferă de la un stat la altul. În această ordine, atragem atenţia că deşi art. 693 alin. (1) CC al României se referă doar la construcţii, art. 702 (alte dispozitii aplicabile) extinde aplicabilitatea dreptului de superficie şi în cazul plantaţiilor, precum şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil, construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de superficiarl dreptului unui drept de superficie. Astfel, legislaţia, literatura juridică şi jurisprudenţa României acceptă conceptul potrivit căruia plantaţiile şi alte lucrări fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce, însă, nu este în concordanţă cu legislaţia Republicii Moldova. Or, atenţionăm că Codul civil al Republicii Moldova (art. 443, alin. (1), (2) şi (5); art.445, art. 448, alin. (1), art. 450-452) limitează dreptul de superficie numai la construcţii.
Spre deosebire de legislația și docrina moldovenească, dar și română, doctrina ucraineană și Codul civil al Ucrainei din 16.01.2003, №435-IV, face distinție clară dintre dreptul de folsință asupra terenului de pămînt pentru edificarea unei construcţii (capitolul 34; art.413-417) și dreptul de folsință asupra terenului de pămînt pentru plantaţii şi alte necesități agricole (capitolul 33; art.407-412) [9]. Unde, primul are denumirea de superficie, iar al doilea – de ”emphyteusis” (eмфiтевзис). Iar în Federația Rusă aceste noțiuni sunt abea la nivel de doctrină [10].
Așa dar, putem conchide că dreptul de superficie a fost creat ca urmare a utilităţii lui practice. Actualmente, în condiţiile economiei de piaţă, importanţa superficiei creşte substanţial, fapt datorat consolidării dreptului de proprietate privată.
Examinând legislaţia Republicii Moldova privind dreptul de superficie, putem constata cu certitudine că acesta serveşte drept garant al drepturilor şi intereselor, atât ale proprietarului, cât şi ale superficiarului. Superficia contribuie la folosirea mai raţională şi eficientă a terenurilor si constructiilor, de aceea este binevenit faptul că acest drept şi-a găsit reglementarea legală în Codul Civil, pilon al sistemului civil autohton.
În ceea ce privește calificarea naturii juridice a dreptului de superficie, literatura de specialitate a prezentat opinii controversate, iar concepția majoritară a consacrat ideia conform căreia drepturile asupra lucrurilor altuia sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Astfel, potrivit autorilor S.Baieş, N.Roşca, V.Volcinschi şi E.Cojocari dar și conform definiţiei legale, dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil şi ereditar, temporar, dar de lungă durată, cu conţinut variabil, în funcţie de forma sa: deplină sau incipientă [1].
Astfel, dreptul de superficie, ca un drept real, i-a naştere prin instaurarea dominaţiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaţie se subînţelege puterea subiectului de a exercita, în limitele legii, orice acţiune asupra lucrului său, precum şi să limiteze ori chiar să excludă orice influenţă străină. Superficia se caracterizează printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de altul. Astfel, în dreptul de superficie se încorporează: a) dreptul la suprafaţă sau subfaţă; b) dreptul asupra construcţiei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra căruia îşi exercită dreptul.
Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor care sunt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este şi construcţia parte componentă a dreptului de superficie, indiferent de faptul dacă se află pe suprafaţa pământului (casă, clădire industrială, comercială, socială, drum, pod, antenă, stâlp de înaltă tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pământ (garaj, beci, fântână, mină).
Dreptul de superficie este un drept alienabil şi ereditar, putând fi transmis prin acte juridice între vii, cât şi pentru cauză de moarte [art. 443, alin. (1), art. 447, alin. (1)]. Superficiarul poate înstrăina dreptul său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donaţie sau poate să-1 transmită ca aport la capitalul social al unei societăţi comerciale, ori să-1 greveze cu ipotecă. Dacă dreptul de superficie se înstrăinează prin vânzare-cumpărare, dreptul de preempţiune aparţine proprietarului de teren şi se exercită în conformitate cu art. 793-797 Cod civil. Dreptul de preempţiune nu poate fi exercitat în cazul donaţiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social. Caracterul alienabil evidenţiază şi dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul său. În special, dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar până la finisarea şi darea în exploatare a construcţiei este prevăzut la art. 19, alin. (4) din Legea nr. 449/2001 cu privire la gaj. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de uzufruct, uz sau abitaţie. Dacă proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul său cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumită înălţime), superficiarul, la edificarea construcţiei, va fi ţinut să respecte această sarcină. Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune atât în cazul persoanelor fizice, în urma decesului superficiarului, cât şi în cazul persoanelor juridice, în urma reorganizării superficiarului persoană juridică. Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea dreptului de superficie, acesta continuând să existe în întreaga perioadă pentru care s-a constituit.
Dreptul de superficie este temporar, dar de lungă durată. Conform dispoziţiei art. 444, alin. (2), dreptul de superficie se constituie pentru o perioadă stabilită de părţi fără a se numi un termen legal minim sau maxim. În cazul în care actul de constituire a superficiei nu stabileşte un termen, dreptul de superficie se consideră constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, părţile pot stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani. De regulă, superficia se constituie pentru un termen îndelungat. Acesta este unicul raţionament care justifică interesul superficiarului de a ridica construcţia şi a beneficia de ea. Pe acelaşi raţionament s-a bazat legiuitorul şi în art. 444, alin. (3), prevăzând că dreptul de superficie nu poate fi limitat la o condiţie suspensivă şi nici nu este dependent de pieirea sau demolarea construcţiei, în locul ei putând fi construit un alt edificiu parte componentă a dreptului de superfiu în locul celei demolate.
Dreptul de superficie are un conţinut variabil în funcţie de forma sa deplină sau incipientă. Dacă se constituie asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie este în stare incipientă şi constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau subfeţei. Ulterior, după construcţia edificiului, dreptul de superficie devine deplin, completându-se cu valoarea construcţiei. După cum am menționat supra, dreptul de superficie poate fi înstrăinat, grevat şi transmis prin succesiune atât în starea sa incipientă, cât şi în forma sa deplină. Esenţial este că dreptul de superficie poate fi înstrăinat numai împreună cu construcţia, fie că edificarea abia a început, fie că este deja terminată. Potrivit autorilor moldoveni S.Baieş şi N.Roşca, dreptul de superficie este variabil şi din alt punct de vedere, şi anume că se răsfrânge numai asupra terenului ocupat de construcţie sau asupra unei suprafeţe mai mari decât cea ocupată de construcţie [art. 443, alin. (3)] [1, p.867-869].
Vorbind despre constituirea dreptului de superficie, atunci potrivit legislaţiei moldoveneşti, dreptul de superficie se constituie pe două căi: — prin 1) act juridic sau prin 2) dispoziţie a legii [art. 444, alin. (1) CC RM].
Conform art. 693 alin. (2) din Codul civil al României, dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul 1) unui act juridic, precum şi 2) prin uzucapiune sau 3) prin alt mod prevăzut de lege. Iar, potrivit art. 413 (1) CC al Ucrainei, dreptul de superficie apare doar în temeiul unui act juridic (contract sau testament). Pentru toate sistemele citate de drept, dreptul de superficie este opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile (carte funciară etc).
Accentuăm că pentru constituirea dreptului de superficie în Moldova se cere, în primul rând, dovedirea dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar în al doilea rând, fie existenţa unei dispoziţii legale, fie o convenţie încheiată între superficiar şi proprietarul terenului, deoarece dreptul de superficie ia naştere în puterea legii ori prin convenţia părţilor, care nu pot fi decât cei doi proprietari ai construcţiei şi terenului, şi are ca obiect constituirea superficiei.
Așadar, în condițiile Republicii Moldova dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract) şi prin act juridic unilateral (testament). Unde, contractul de constituire a superficiei este unul sinalagmatic, constitutiv de drepturi, cu titlu gratuit sau oneros, comutativ și în formă scrisă cu înscriere ulterioară în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întîi ca o grevare a dreptului de proprietate. Forma scrisă a contractului este obligatore şi din considerentul că acesta nu poate fi executat în momentul încheierii lui, ci doar ulterior.
Amintim că dreptul de superficie este un raport real imobiliar, dar nu unul obligational. Necătînd la aceasta, dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării și exploatării unei construcţii (dreptul de superficie) i-a naștere în temeiul unui contract distinct ( ca în raporturile obligaţionale), care, chiar dacă nu e prevăzut direct de legislația civilă uzuală, este recunoscut ca valabil în temeiul art. 1 alin. (2) din Codul civil RM care prevede că “Persoanele fizice şi juridice sînt libere să stabilească pe bază de contract drepturile şi obligaţiile lor, orice alte condiţii contractuale, dacă acestea nu contravin legii”. Ca urmare, distincţia superficiei se manifestă prin aceea că primul temei de constituire a ei este actul juridic (contract sau testament), în timp ce conform legislaţiei civile în vigoare, contractul sau actul juridic în general este doar un temei secundar de dobîndire a unui drept real.
Pornind de la faptul că superficia este foarte aproape de relaţiile de arendă funciară, la încheierea contractului de constituire a dreptului de superficie părţile se pot conduce de condiţiile existente a contractului de arendă funciară stipulate în Contractul-model de arendă a terenurilor expus în Anexa nr.1 la Hotărîrea Guvernului nr.72 din 30 ianuarie 2004 privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură. Se recomandă ca părţile să stipuleze în contract informaţia despre teren, precum suprafaţa concretă, scopul transmiterii, construcţia ce urmează a fi edificată pe teren, regimul juridic al obiectelor imobiliare ridicate pe teren, condiţiile de plată pentru folosirea terenului (cuantumul taxei, forma de plată, termenul şi periodicitatea plăţii etc).
Ceea ce tine de înregistrarea/înscrierea dreptului de superficie, ținem să specificăm, că în corespundere cu prevederile art. 444, 446 și 496 Cod civil RM coroborate cu prevederile Legii RM Nr. 1543 din 25.02.1998 cadastrului bunurilor imobile, Instrucţiunea Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru RM cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi drepturilor asupra lor din 22.06.5005, înscrierii sau înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile este supus nu contractul de constituire a superficiei sau, după caz, testamentul, ci dreptul de superficie născut în baza contractului sau testamentului. Or, accentuăm că înregistrarea actului juridic ca document (contract sau testament) și a dreptului apărut în baza lui – nu este una și aceiași.
Respectiv, dreptul de superficie se poate naşte și din testament, dacă o clauză a acestuia stipulează o obligaţie sub formă de legat. Această concluzie rezultă din coroborarea art. 444, alin. (1) şi art.1486 CC RM. Primul articol se referă la naşterea dreptului de superficie din act juridic, testamentul fiind un astfel de act, iar cel de-al doilea prevede că obiect al legatului poate fi transmiterea către legatar a unui bun din averea succesorală cu drept de proprietate, folosinţă sau cu un alt drept real. Pentru naşterea dreptului de superficie, legatarul trebuie să-1 înscrie în registrul bunurilor imobile după regulile înregistrării contractului.
În opinia autorilor vizați supr, S.Baieş şi N.Roşca, dreptul de superficie în Moldova se mai poatre constitui şi în baza de dispoziţie a legii (sau, cu alte cuvinte, prin alt mod prevăzut de lege). Analiza legislaţiei evidenţiază unele dispoziţii în a căror bază se poate afirma cu certitudine că ia naştere un drept de superficie, chiar dacă norma legii nu-1 denumeşte astfel [1, p.868].
Astfel, dreptul de superficie se poate naște în rezultatul următoarelor dispoziţii legale dar și relații juridice concrete:
- Potrivit art. 329, alin. (5) din Codul civil, dacă proprietarul care a ridicat construcţia a depăşit limitele terenului său construind în aşa fel, încât cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul învecinat, proprietarul acestuia din urmă poate dobândi proprietatea asupra întregii construcţii, precum şi dreptul de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei. Această dispoziţie apare ca o sancţiune pentru cei care, construind, depăşesc esenţial, intenţionat sau din gravă neglijenţă, limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit în baza art. 329, alin. (5) reprezintă o excepţie şi denaturează regulile stabilite la art. 443, alin. (5), art. 444, alin. (2) şi art. 445. Astfel, dispoziţia art. 329, alin. (5) vine în contradicţie cu dispoziţia art. 443, alin. (5), care prevede că superficiarul nu este proprietar al construcţiei, aceasta fiind o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. De asemenea, dreptul de superficie, în sensul art. 329 Coid civil, este limitat la durata existenţei construcţiei şi nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construcţiei, în acest caz, va duce la stingerea dreptului.
- Legea nr. 627/1991 cu privire la privatizare, art. 3, reglementează modul de privatizare a întreprinderilor şi instituţiilor de stat drept complexe patrimoniale unice incluse în programul de privatizare. Privatizarea este recunoscută ca un mod de înstrăinare a proprietăţii statului către persoane particulare. O etapă indispensabilă a procesului de privatizare era evaluarea patrimoniului. În procesul de pregătire a întreprinderii sau a unui alt obiectiv către privatizare, în patrimoniu erau incluse şi evaluate toate bunurile corporale şi incorporale, mobile şi imobile ale acestora, cu excepţia terenurilor pe care erau amplasate construcţiile. Terenurile puteau fi privatizate de succesorii întreprinderilor de stat (societăţi pe acţiuni ori societăţi cu răspundere limitată) sau de persoanele care cumpărau construcţiile, concomitent cu aceste construcţii sau ulterior privatizării, la un preţ aparte. In cazul privatizării şi trecerii construcţiilor în proprietatea particularilor concomitent cu terenurile pe care erau amplasate, dreptul de proprietate asupra întregului imobil (construcţie + teren) se transfera la cumpărător. Dacă se privatiza numai construcţia, iar terenul rămânea în proprietatea statului, avea loc fenomenul juridic în care particularul dobândeşte drepturi exclusive numai asupra construcţiei, terenul rămânând în proprietatea statului. Această stare de fapt, deşi nu se numea astfel, este un drept de superficie, iar aşa-numitul proprietar al construcţiei nu este altul decât superficiarul.
- O stare similară s-a creat şi în cazul loturilor atribuite în folosinţă membrilor întovărăşirilor pomicole, care au ridicat pe ele construcţii. Pentru înlăturarea confruntării a două drepturi de proprietate, la art. 13 din Legea nr. 390/1995 cu privire la programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996 se stabileşte că terenurile aferente obiectivelor privatizate, inclusiv construcţiilor nefinalizate, şi cele din întovărăşirile pomicole pot fi vândute proprietarilor de construcţii contra mijloace băneşti. Pentru proprietarii de construcţii care nu doresc să cumpere terenuri proprietate a statului a fost elaborată dispoziţia art. 10/1 din Legea nr. 1308/1997 privind preţul normativ şi modul de vănzare-cumpărare a pământului, care prevede că proprietarii obiectivelor privatizate şi ai întreprinderilor şi obiectivelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente obiectivelor şi întreprinderilor menţionate vor plăti pentru folosirea terenurilor. Prin această dispoziţie se arată că participanţii la privatizare care au cumpărat construcţii cu destinaţie industrială, dar nu şi pământul aferent, trebuie să plătească o redevenţă în proporţia stabilită de consiliul local.
De fapt, cei numiţi în lege ”proprietari ai obiectivelor privatizate şi ai întreprinderilor şi obiectelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente” de la unităţile administrativ-teritoriale sunt superficiari. - Inspiraţi de doctrina română, considerăm că un raport juridic care dă naştere unui drept de superficie este şi starea potrivit căreia soţii ridică o construcţie pe terenul proprietate a unuia dintre ei. Astfel, potrivit art. 371 din Codul civil şi art. 19 din Codul familiei, bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmăşie, dacă legea sau contractul matrimonial nu stabileşte altfel. Dispoziţia legală operează cu noţiunea de ”proprietate comună”, referindu-se aparent la lucruri. În realitate însă, toate bunurile (lucrurile şi drepturile patrimoniale) dobândite în timpul căsătoriei se prezumă a fi o comunitate de bunuri aparţinând ambilor soţi, dacă contrariul nu este stabilit. Prin urmare, sunt cuprinse aici: partea socială dintr-o societate comercială, acţiunile nemateriale, creanţele, dreptul de uzufruct, dreptul de arendă etc. Aparţine soţilor şi casa construită în comun pe terenul unuia din ei. Din cele expuse rezultă că această casă (o altă construcţie) aparţine cu drept de proprietate soţului titular al terenului. Dacă participă la construcţie cu permisiunea titularului, soţul neproprietar dobândeşte un drept patrimonial real imobiliar asupra terenului soţului său, inclusiv cota ideală de 1/2 din valoarea construcţiei ca drept de superficie. În cazul împărţirii averii, soţului neproprietar i se va atribui în natură dreptul de superficie asupra părţii din teren ocupate de 1/2 din construcţie, precum şi dreptul de folosinţă asupra a 1/2 din construcţie. În cazul în care temei al naşterii dreptului de superficie serveşte o dispoziţie legală, dreptul trebuie de asemenea să fie înscris în registrul de immobile [1].
- În baza Hotărârilor Guvernului RM nr. 385 din 06.06.1994 și nr.292 din 07.06.1994 ”Cu privire la atribuirea și folosirea terenurilor” mai multor agenți economici din Moldova le-au fost atribuite loturi de teren arabil pentru construcția unor obiective de menire social-culturală. Potrivit acestori hotărâri, organele abilitate ale statului au fost obligate să asigure transmiterea terenurilor în folosință provizorie în conformitate cu Anexa 5 la HG nr. 449 din 29 iulie 1992 ”Despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune și beneficiere funciară”.
Aici accentuăm că deși actele normative citate nu fac uz de termenul ”drept de superficie” (or acest termen nici nu era prevăzut în Codul civil red.1964), atâta timp cât construcţia/le (în speță, obiective de menire social-culturală) și azi este/sunt deţinută/e de o altă persoană decât proprietarul terenului suntem în prezenţa unui veritabil drept de superficie constituit în bază de dispoziţie a legii (sau prin alt mod prevăzut de lege –n.n.). Or, hotărârile Guvernului menţionate deşi nu au statut de lege, în calitatea lor de acte normative subordinate legii, actualmente constituie legislația civilă a Republicii Moldova. Aceasta reiese din prevederile legale ale art. 2 lit.b) a Legii nr. 1125 din 13.06.2002 pentru punerea în aplicare a Codului civil al Republicii Moldova (publicată la 22.06.2002 în Monitorul Oficial nr. 82, art nr: 663) în care se stabileşte că la data intrării în vigoare a Codului civil al Republicii Moldova nr.1107-XV din 6 iunie 2002 legile şi actele normative în vigoare (sublinierea ne aparţine) se vor aplica în măsura în care nu contravin Codului civil al Republicii Moldova.
Astfel, prin prisma art. 3 din Codul civil al RM care prevede că “Legislaţia civilă constă în prezentul cod, în alte legi, în ordonanţe ale Guvernului şi în acte normative subordonate legii, …” și alin.(1) art. 6 care prevede că “Legea civilă nu are caracter retroactiv. Ea nu modifică şi nici nu suprimă condiţiile de constituire a unei situaţii juridice constituite anterior, nici condiţiile de stingere a unei situaţii juridice stinse anterior. De asemenea, legea nouă nu modifică şi nu desfiinţează efectele deja produse ale unei situaţii juridice stinse sau în curs de realizare”, Hotărârile Guvernului RM nr. 385 din 06.06.1994 și nr.292 din 07.06.1994 ca acte normative subordinate legii, actualmente constituie legislația civilă a Republicii Moldova.
Prin urmare, pornind de la faptul că legea nouă nu modifică și nu desființează efectele deja produse ale unei situații juridice stinse sau în curs de realizare fapt din care putem cu certitudine conchide că Statul Republica Moldova prin Hotărârele Guvernului Republici Moldova nr. 385 din 06.06.1994 și nr. 292 din 07.06.19 ,,Cu privire la atribuirea și folosirea terenurilor,, şi-a manifestat intenția și voința de a transmite persoanei terțe dreptul real de a folosi terenul său în scop de edificare a construcției – drept care în prezent întrunește întru tot componentele dreptului de superficie conform art. 443 al Codului Civil din Republica Moldova.
Studiul problematicii dreptului de superficie ne-a permis să formulăm următoarele concluzii:
- Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale constituite asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate (posesia şi folosinţa), opozabile tuturor, atât terţilor cât şi proprietarului, în limitele actului juridic de constituire. Fiind derivate ale dreptului de proprietate ele se deosebesc de acest drept prin faptul, că prin structura lor ele nu sunt tot aşa de complexe, dispun de caractere specifice şi sunt limitate prin lege;
- Dreptul de superficie este un drept real care presupune existența a două categorii de atribute ce aparțin unor persoane diferite. Există, pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului, în privința construcției (sau plantației în cazul României sau Ucrainei), precum și dreptul său de folosință cu privire la terenul pe care acesta se află, iar pe de altă parte, dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se găsește terenul sau plantația, precum și dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizație pentru folosința terenului, cu excepția cînd dreptul de superficie s-a constituit gratuit;
- Dreptul de superficie este un raport real imobiliar, dar nu unul obligational;
- În condițiile Republicii Moldova dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract), prin act juridic unilateral (testament) şi prin dispoziţie a legii;
- Superficia este foarte aproape de relaţiile de arendă funciară, deaceia la încheierea contractului de constituire a dreptului de superficie părţile se pot conduce de condiţiile existente a contractului de arendă funciară.